Häufige Fragen und Antworten*

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Fragen und Antworten zum SEPA-Lastschriftverfahren

SEPA-Lastschiftverfahren

Wann erfolgt der SEPA-Lastschrifteinzug von Wohn-/Hausgeld bzw. Miete und Betriebskostenvorauszahlung sowie Abrechnungsergebnis?


Der SEPA-Lastschrifteinzug erfolgt jeden Monat am ersten Werktag (außer Samstag) des Monats. Abrechnungsergebnisse aus Jahresabrechnungen werden zusammen mit dem laufenden Wohn-/Hausgeld bzw. Miete und Betriebskostenvorauszahlung eingezogen. In der WEG wird das Abrechnungsergebnis, sofern nicht explizit ein anderer Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wurde, zusammen mit dem monatlichen Wohn-/Haugeld im Folgemonat auf die Eigentümerversammlung mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eingezogen. In Mietobjekten wird das Abrechnungsergebnis nach dem "Rückfragetag" i.d.R. im Folgemonat zusammen mit der laufenden Miet- und Betriebskostenvorauszahlung eingezogen.




Der Lastschrifteinzug von meinem Konto erfolgte in unerwarteter Höhe. Was kann der Hintergrund sein?


Als WEG-Eigentümer denken Sie im Monat nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bitte an die Verrechnung des Abrechnungsergebnisses mit Ihren lfdn. Wohn-/Hausgeldvorauszahlungen. Außerdem wurde in der Regel über einen neuen Wirtschaftsplan mit neuen monatlichen Wohn-/Hausgeldvorauszahlungen im Rahmen der Eigentümerversammlung Beschluss gefasst. Dann gilt einerseits das neue monatliche Wohn-/Hausgeld und andererseits gilt dieses gemäß Beschlussfassung auch rückwirkend ab dem 01.01. des jeweiligen Jahres. Etwaige daraus resultierende Differenzen für die rückwirkenden Monate werden ebenfalls verrechnet. Auch als Mieter denken Sie bitte daran, dass i. d. R. mit einer Jahresabrechnung auch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen an das Ergebnis aus der Jahresabrechnung und zu erwartende Kostensteigerungen angepasst wurde. Ferner erfolgt natürlich auch bei Mietern die Verrechnung des Abrechnungsergebnisses mit den lfd. Zahlungsverpflichtungern aus Miete und Betriebskostenvorauszahlung. Falls trotzdem etwas unklar ist, nehmen Sie bitte mit uns Kontakt auf, bevor Sie vielleicht unnötigerweise ein Rücklastschrift veranlassen und somit für Sie Kosten entstehen.




Meine Bankverbindung ändert sich bzw. hat sich geändert. Was muss ich tun?


Bitte teilen Sie uns die geänderte Bankverbindung schriftlich mit. Dazu nutzen Sie gerne das Formular für das SEPA-Lastschriftmandat. Bitte geben Sie in jedem Fall Ihre Kundennummer an, damit eine Bearbeitung möglich ist.




Was sind die Vorteile des SEPA-Lastschriftverfahrens?


Wenn Sie als WEG-Eigentümer oder Mieter ein SEPA-Lastschriftmandat erteilen, kann keine Zahlung mehr in Vergessenheit geraten und Sie zahlen immer das, was Sie zahlen müssen. Als WEG-Eigentümer bzw. Mieter ersparen Sie sich die Anpassung Ihres Dauerauftrages bei der Verrechnung bzw. Ausgleich des Ergebnisses aus der Jahresabrechnung und eine erneute Anpassung des Dauerauftrages aufgrund einer geänderten Vorauszahlung. Als WEG-Eigentümer tragen Sie dazu bei, dass für Ihre WEG weniger Bankgebühren entstehen und somit profitieren auch Sie davon. In vielen WEGs und Mietverträgen wurde deshalb vereinbart, dass die Zahlungen verbindlich per SEPA-Lastschriftmandat zu entrichten sind.





Fragen und Antworten zur Jahresabrechnung in der WEG

WEG-Jahresabrechnung

Wann erhalte ich die WEG-Jahresabrechnung?


Die Fertigstellung und Versand der WEG-Jahresabrechnung hängt von einer Vielzahl von Einflussgrößen ab. Sofern Ihre Liegenschaft bei den Versorgern als Abrechnungsperiode das Kalenderjahr hat, muss zunächst auf die Jahresabrechnungen des Versorgers gewartet werden. Falls Ihre Liegenschaft nicht mit Funk-Heiz- und Wasserkosten-Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet ist, kommt es ferner z. B. auf die Mitwirkung der Bewohner bei der Ablesung der Meßgeräte durch die Heiz-/Wasserkostenabrechnungsfirma an. Erst nach Vorliegen der Heiz- und ggf. Wasserkostenabrechnung kann der Verwalter die WEG-Jahresabrechnung erstellen und ggf. dem Beirat oder Rechnungsprüfern zur Prüfung vorlegen. Erst nach Abschluss dieses umfangreichen Prozesses kann die Abrechnung an die WEG-Eigentümer versandt werden.




Ich möchte gemäß 35a EStG begünstigte Aufwendungen aus der Anlage zur WEG-Jahresabrechnung (sog. haushaltsnahe Dienstleistungen") in meiner Einkommensteuererklärung geltend machen, die ich bis zum 31.05. abgeben muss. Was passiert, wenn die WEG-Jahresabrechnung bis dahin nicht vorliegt bzw. von der WEG noch nicht beschlossen wurde?


Die Geltendmachung von in der Anlage zur WEG-Jahresabrechnung ausgewiesenen begünstigten Aufwendungen gemäß §35a EStG erfolgt regelmäßig in der Steuerklärung für das Jahr, in dem über die zugrunde liegende Jahresabrechnung von der WEG Beschluss gefasst wurde. Die Finanzämter beanstanden es von daher nicht, wenn diese Aufwendungen demgemäß erst in der darauf folgenden Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Von daher ist es in dieser Hinsicht nicht erforderlich, dass die WEG-Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter bis zum 31.05. des Folgejahres erstellt wird. Lassen Sie sich bitte von Ihrem Steuerberater beraten!




Benötige ich als vermietender Eigentümer die WEG-Jahresabrechnung bis zur Abgabefrist der Einkommensteuererklärung am 31.05 des Folgejahres, um nicht umlagefähige Aufwendungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen zu können?


In der Einkommensteuererklärung sind sämtliche Ein- und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung anzugeben. Einnahmen müssen grundsätzlich in dem Jahr angesetzt werden, in dem sie vereinnahmt wurden (sog. Zuflussprinzip). Ausgaben sind ebenfalls in dem Jahr abzusetzen, in dem sie geleistet wurden (sog. Abflussprinzip). Insofern sind die Wohn-/Hausgeldvorauszahlungen (nicht umlagefähiger Anteil) als Werbungskosten abzusetzen. Die Abrechnungsspitzeder WEG-Verwaltungsabrechnung ist jedoch erst im Jahr des Zugangs/Abflusses zu berücksichtigen, also im Jahr der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Aus steuerlicher Sicht ist es daher nicht erforderlich, dass der Verwalter die WEG-Verwaltungsabrechnung bis zum 31. Mai des Folgejahres erstellt. Lassen Sie sich bitte von Ihrem Steuerberater beraten!




Was bedeutet der Begriff "Abrechnungsspitze" in der WEG-Abrechnung?


Gemäß aktueller Rechtsprechnung ist die WEG-Abrechnung mit den Wohnungseigentümern als sog. "Sollabrechnung" durchzuführen. D. h., dass zunächst davon ausgegangen wird, dass Sie Ihre monatlichen Vorauszahlungen auf das Wohn-/Hausgeld vollständig, genau entsprechend dem Wirtschaftsplan entrichtet haben. Sie haben dann Ihr "Soll" erfüllt. Diesem "Soll" werden die tatsächlich angefallenen Kosten in der Abrechnungsperiode mit dem auf Sie entfallenden Anteil gegenüber gestellt. Daraus ergibt sich dann i. d. R. eine Differenz zwischen den gemäß Wirtschaftsplan geplanten Kosten und den tatsächlichen Kosten. Das ist dann die Abrechnungsspitze. Die Abrechnungsspitze entspricht dem Abrechnungsergebnis, wenn die oben genannte Annahme, dass Sie Ihre Wohn-/Hausgeldvorauszahlungen in der Abrechnungsperiode vollumfänglich und in der vorgesehenen Höhe geleistet haben, zutrifft. Sollte das nicht der Fall sein, gint es zusätzlich zur Abrechnungsspitze einen Rückstand oder eine Überzahlung aus (der nicht entsprechend) Wirtschaftsplan geleisteten Wohn-/Hausgeldvorauszahlung. Das ist - wenn überhaupt - überwiegend nur bei Wohnungseigentümern der Fall, die nicht per SEPA-Lastschriftmandat zahlen.




Ich habe meine Wohnung vermietet. Welche Ausgaben aus der WEG-Abrechnung kann ich mit meinem Mieter abrechnen?


Das läßt sich nicht grundsätzlich beantworten. Es hängt davon ab, wie der jeweilige Mietvertrag gestaltet ist. Aus diesem Grund weisen wir entsprechend der gängigen Empfehlung auch keine "umlagefähigen" Kosten in der WEG-Abrechnung aus, da dieses suggerieren würde, dass diese Kosten auf den Mieter umgelegt werden können. In keinem Fall können Sie jedoch Ausgaben für Instandhaltung, die Bankkosten für das Verwaltungskonto der WEG und die Verwaltervergütung für den WEG-Verwalter auf den Mieter umlegen.




Ich habe im folgenden Januar das Haus-/Wohngeld für den vorausgegangenen Dezember überwiesen. Warum wird diese Zahlung nicht in der Jahresabrechnung für die vorausgegangene Abrechnungsperiode ausgewiesen?


Die WEG-Abrechnung ist eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung. D. h. die jeweiligen Zahlungen werden in der Abrechnungsperiode verbucht, in der sie tatsächlich geflossen sind, d. h. nicht unbedingt in der Abrechnungsperiode für die sie gedacht sind. Im Fall der Fragestellung weißt die Jahresabrechnung daher für die vorausgegangene Periode einen Rückstand aus, obwohl das betreffende Wohn-/Hausgeld soäter bereits gezahlt wurde. Dieses gleicht sich natürlich dann buchhalterisch durch die Überzahlung in der Folgeperiode aus.





*Bzgl. sämtlicher Antworten sind Änderungen und Irrtum vorbehalten.

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